Co musisz wiedzieć kupując nieruchomość? Różnica między umową rezerwacyjną a przedwstępną

Kupując mieszkanie, należy dołożyć wszelkich starań, by zabezpieczyć swoje interesy. Jest to możliwe dzięki zawarciu stosownych umów, ustalających relacje pomiędzy nabywcą mieszkania, a jego sprzedawcą. Mowa tutaj o umowie rezerwacyjnej i przedwstępnej, czyli dwóch zupełnie odmiennych kontraktach. Czym różnią się one od siebie i jakie skutki niesie za sobą ich podpisanie?

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Zacznijmy od umowy rezerwacyjnej, należącej do tzw. umów nienazwanych, czyli takich, które nie figurują w kodeksie cywilnym czy w innych aktach prawnych. Taki dokument podpisywany jest w przypadku, gdy inwestor nie ma jeszcze zgromadzonych środków, by sfinalizować zakup, ale zależy mu na konkretnej nieruchomości. Najczęściej sporządzany jest on w czasie oczekiwania na rozpatrzenie przez bank wniosku kredytowego. Na skutek jego podpisania:

• sprzedający zobligowany zostaje do odstąpienia od sprzedaży nieruchomości innym osobom przez ściśle określony czas,
• kupujący zobowiązuje się do uiszczenia określonej kwoty – zwrotnej lub bezzwrotnej – potwierdzającej chęć dopełnienia transakcji, po otrzymaniu niezbędnych środków finansowych.

Taka umowa stanowi formę zabezpieczenia w przypadku atrakcyjnych nieruchomości, budzących spore zainteresowanie potencjalnych inwestorów. Jej warunki ustalane są przez obie strony. Na ogół jednak rezygnacja z zakupu wiąże się z poniesieniem stosownych kosztów, które mogą odpowiadać nawet 10% wartości danego mieszkania czy lokalu.

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym i wtórnym – co daje dokument?

Umowa rezerwacyjna może być podpisywana zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W pierwszym przypadku prowadzi ona do wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży na ściśle określony czas. Należy podkreślić jednak, że kwota, wpłacana na poczet późniejszego zakupu, może okazać się bezzwrotna (zadatek) w momencie niewywiązania się z warunków umowy. W przypadku rynku wtórnego cel zawarcia umowy rezerwacyjnej będzie podobny. To właśnie dzięki niej inwestor zyskuje czas na zgromadzenie kapitału, niezbędnego do uregulowania zobowiązań finansowych wobec właściciela sprzedawanej nieruchomości.

Czym jest i co zawiera umowa przedwstępna?

Umowę przedwstępną, w odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej, definiuje kodeks cywilny w art. 389. Zgodnie z nim będzie to dokument, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do podpisania w przyszłości umowy finalnej, przenoszącej prawo własności, ustalając jednocześnie jej warunki. Na skutek złożenia podpisu pod takim dokumentem, kupujący zobowiązuje się do wpłacenia wkładu własnego, w wysokości przykładowo 10% wartości danej nieruchomości.

Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać:

• dane obu stron transakcji,
• informacje o nieruchomości, obejmujące jej położenie i dokładne parametry, jak powierzchnia czy układ pomieszczeń,
• cenę nieruchomości wraz z wyszczególnieniem jej komponentów,
• termin i warunki uregulowania świadczeń pieniężnych,
• wysokość kar i odsetek, nałożonych w przypadku złamania warunków umowy.

Przeniesienie praw własności w umowie przedwstępnej – co musisz wiedzieć?

W przypadku umowy przedwstępnej niezwykle istotna będzie również data przeniesienia praw własności, bowiem to właśnie wtedy powinno dojść do podpisania umowy ostatecznej. Nie zawsze jednak termin ten zostaje dokładnie wskazany w dokumencie.

Jeśli podpiszesz umowę przedwstępną bez ściśle określonej daty przeniesienia praw własności, konieczne będzie jej wyznaczenie w ciągu jednego roku od momentu złożenia podpisu. Po upłynięciu tego terminu, żądanie podpisania umowy przyrzeczonej będzie bezzasadne, gdyż zobowiązania, nakładane na strony umowy przedwstępnej, ulegną wygaszeniu.

Czym różni się umowa przedwstępna od rezerwacyjnej?

Umowa przedwstępna różni się od umowy rezerwacyjnej. Jest ona bowiem znacznie dalej idącym zobowiązaniem, skutkującym podpisaniem umowy przyrzeczonej w ściśle określonym terminie. Umowa rezerwacyjna to z kolei forma deklaracji nabycia określonej nieruchomości, po zgromadzeniu niezbędnych ku temu środków, a zarazem obietnica zaniechania poszukiwania innych nabywców przez sprzedającego w ściśle określonym czasie. W obu przypadkach warto skorzystać z pomocy specjalisty, by zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed przyszłymi komplikacjami i nieporozumieniami.

Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej?
Masz dodatkowe pytania? Napisz do mnie!

kancelaria@mecenasbogna.com