Klient sam znalazł kupca mimo umowy na wyłączność: czy biuru należy się wynagrodzenie?

Z doświadczeń i analiz rynku nieruchomości wynika, że spory na tle tzw. „ominięcia pośrednika” to jedna z najczęstszych przyczyn konfliktów na linii klient-agencja. Mimo że umowy na wyłączność stanowią standard w pracy profesjonalnych biur, wielu właścicieli nieruchomości wychodzi z założenia, że w przypadku samodzielnego znalezienia kupca (np. sąsiada lub członka rodziny), nie mają obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz agencji. Czy mają rację? Jak polskie sądy oceniają takie sytuacje i, co najważniejsze, jak mądrze sformułować umowę pośrednictwa, aby jako pośrednik nie zostać z niczym? Zapraszam do lektury, w której przejdziemy od podstaw prawnych po konkretne, praktyczne rozwiązania.

Czym właściwie jest umowa pośrednictwa na wyłączność?

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która bezwzględnie wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Co ważne, umowa pośrednictwa nie jest wprost, w najdrobniejszych szczegółach uregulowana w Kodeksie cywilnym. Znajduje tu zatem zastosowanie fundamentalna zasada swobody umów (art. 353¹ k.c.), która, jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 r. (sygn. akt IV CSK 464/09), pozwala stronom na ułożenie stosunku umownego według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) tego stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W obrocie nieruchomościami bardzo często wprowadzana jest klauzula wyłączności. Wykorzystuje się tu m.in. odpowiednie zastosowanie art. 550 Kodeksu cywilnego. Teoretycznie oznacza to, że klient zobowiązuje się do nieskorzystania z usług innych biur nieruchomości, a całą sprzedaż powierza jednej agencji.

Orzecznictwo – zimny prysznic dla źle przygotowanych biur

Wielu pośredników uważa, że sam fakt wpisania w tytule dokumentu słów „umowa na wyłączność” gwarantuje im otrzymanie prowizji, nawet jeśli klient samodzielnie znajdzie kupującego. Orzecznictwo sądowe brutalnie jednak ten mit weryfikuje.

Znakomitym przykładem jest tu wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 29 września 2015 r. (sygn. akt I 1 C 835/15). Sąd kategorycznie orzekł w nim, że klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Co więcej, sądy bardzo często stają po stronie konsumentów (klientów biur), uznając żądanie zapłaty pełnej prowizji za transakcję, do której pośrednik się w ogóle nie przyczynił, za niedozwolone postanowienie umowne (klauzulę abuzywną) w rozumieniu art. 385¹ k.c. W uzasadnieniu powołanego wyroku z Gdyni wskazano wprost: roszczenie o wynagrodzenie jest ze swej istoty ekwiwalentem za wykonane czynności pośrednictwa, więc żądanie go, choćby formalnie znajdowało podstawę w umowie, w przypadku samodzielnej sprzedaży przez klienta staje się abuzywne. Podobne tezy, skupiające się na badaniu przesłanek nieważności i abuzywności zapisów umów w obrocie nieruchomościami, odnajdujemy również w sprawach nowszych, np. w orzeczeniu Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum (sygn. akt I C 70/22).

Jak skutecznie zabezpieczyć interesy biura?

Powyższe wyroki oznaczają jedno: biuro nieruchomości posługujące się standardowymi „gotowcami” z Internetu, narzucającymi po prostu zapłatę „prowizji od samodzielnej sprzedaży”, naraża się na przegrane procesy i utratę kosztów sądowych.

Jak więc skonstruować umowę, by była ona prawnie bezpieczna dla agencji?

Kluczem jest odpowiednie sformułowanie przedmiotu samej wyłączności i obowiązków klienta. Zamiast wpisywać wymóg zapłaty prowizji niezależnie od tego, kto znalazł kupca, profesjonalna umowa na wyłączność powinna nakładać na klienta twardy obowiązek kierowania wszelkich zapytań i potencjalnych kupców bezpośrednio do biura nieruchomości.

Klient, który znajduje kupca samodzielnie (np. sąsiada), powinien na mocy prawidłowo skonstruowanej umowy odesłać go do agenta w celu profesjonalnej prezentacji, negocjacji oraz weryfikacji stanu prawnego. Jeżeli klient tego nie zrobi i „za plecami” agencji uda się do notariusza, dochodzi do jawnego naruszenia zapisów umowy.

W takiej sytuacji biuro nie żąda już „prowizji za sprzedaż” (co sądy często kwestionują jako abuzywne), lecz na podstawie art. 471 k.c. żąda odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy wyłączności przez klienta (w postaci utraconych korzyści, które biuro by uzyskało, gdyby klient zachował się lojalnie i umożliwił agencji finalizację transakcji).

Podsumowując – możliwość bezpiecznego i zyskownego funkcjonowania na rynku nieruchomości zależy dziś w głównej mierze od jakości dokumentacji, którą podpisujesz z klientami. Zwykła, pobrana z sieci „umowa na wyłączność” rzadko wytrzymuje starcie w sądzie.

Jeżeli prowadzisz biuro nieruchomości i chcesz mieć pewność, że Twoje umowy są zoptymalizowane pod kątem najnowszego orzecznictwa, bezpieczne i wolne od klauzul abuzywnych, zapraszam do kontaktu. W mojej Kancelarii z sukcesem wdrażamy kompleksową dokumentację dla biur nieruchomości, również w modelu stałej, priorytetowej obsługi abonamentowej. Skontaktuj się i zadbaj o bezpieczeństwo prowizji swoich agentów już dziś!

kancelaria@mecenasbogna.com