Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Wszystko, co musisz wiedzieć o umowie rezerwacyjnej

Planujesz zakup wymarzonego mieszkania od dewelopera, wybierasz konkretny lokal i słyszysz w biurze sprzedaży: „Proszę podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić opłatę, a my wyłączymy mieszkanie z oferty”. Choć brzmi to prosto i niegroźnie, w praktyce umowa rezerwacyjna to pierwszy prawny krok w transakcji opiewającej na setki tysięcy złotych. Od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej z 2021 r., umowa rezerwacyjna jest ściśle uregulowana w prawie. Aby pomóc Ci przejść przez ten proces bez stresu i niespodzianek, odpowiedziałam na 8 pytań, które najczęściej słyszę od swoich klientów.

1. Na czym polega umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana między deweloperem a osobą zainteresowaną zakupem (zwaną w ustawie: rezerwującym). Jej podstawowym celem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W praktyce daje Ci ona czas na spokojne przeanalizowanie dokumentacji (np. prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej), sprawdzenie swojej zdolności kredytowej w banku lub skonsultowanie zapisów z prawnikiem.

Szerzej o pierwszych krokach przy rezerwacji piszę w artykule: „Co warto wiedzieć, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną z deweloperem?„, gdzie znajdziesz więcej szczegółów na ten temat.

2. Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca?

Tak, umowa rezerwacyjna jest prawnie wiążącym kontraktem. W aktualnym stanie prawnym stanowi ona tzw. umowę nazwaną, do której stosuje się przepisy ustawy deweloperskiej.

Warto jednak wiedzieć, że w swoim podstawowym kształcie umowa ta wiąże dewelopera do nieoferowania mieszkania innym klientom, natomiast nie obliguje Cię bezwzględnie do późniejszego zakupu nieruchomości. Nie daje deweloperowi roszczenia o sformułowanie nakazu zawarcia umowy deweloperskiej. Ewentualne wycofanie się z transakcji wiąże się jednak z kwestią rozliczenia wpłaconych środków.

3. Ile zadatku przy umowie rezerwacyjnej?

To jedno z najczęstszych pytań i zarazem powszechny błąd pojęciowy. W umowie rezerwacyjnej nie wpłaca się zadatku, lecz opłatę rezerwacyjną.

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu określonej w prospekcie informacyjnym. Żądanie przez dewelopera wyższej kwoty (np. 5% czy 10%) na etapie rezerwacji jest niezgodne z prawem, a nadwyżka stanowi świadczenie nienależne, które podlega zwrotowi.

4. Czy można wycofać się z umowy rezerwacyjnej?

Tak, z umowy rezerwacyjnej można się wycofać na każdym etapie jej trwania, ale sytuacja wpłaconej opłaty zależy od powodu rezygnacji:

• Rezygnacja z Twojej winy / rozmyślenie się – jeśli po prostu znajdziesz inne mieszkanie lub zrezygnujesz bez uzasadnionej przyczyny, deweloper ma prawo zatrzymać opłatę rezerwacyjną jako rekompensatę za czas wyłączenia lokalu ze sprzedaży.
• Rezygnacja z powodu braku kredytu (uwaga na pułapki!) – zgodnie z art. 34 ustawy deweloperskiej, w przypadku odmowy udzielenia konsumenckiego kredytu hipotecznego deweloper ma obowiązek niezwłocznie zwrócić pełną opłatę. Postanowienia umowy nie mogą wyłączyć tego prawa na Twoją niekorzyść.

Ważne jest, aby umowa rezerwacyjna precyzyjnie określała procedurę i termin zwrotu środków oraz uwzględniała Twój konkretny sposób finansowania.

5. Czy umowa rezerwacyjna musi być u notariusza?

Nie, umowa rezerwacyjna nie wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej zawiera się ją w formie pisemnej pod rygorem nieważności (wystarczy tradycyjny papierowy podpis obu stron lub złożenie kwalifikowanych podpisów elektronicznych).

W artykule: „Kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży w formie pisemnej, a kiedy w formie aktu notarialnego?„, wyjaśniam dokładnie, kiedy przy transakcjach na rynku nieruchomości wystarczy forma pisemna, a kiedy konieczny jest akt notarialny.

6. Czym różni się umowa przedwstępna od rezerwacyjnej?

Główna różnica sprowadza się do celu i siły prawnej zobowiązania:

• Umowa rezerwacyjna służy jedynie czasowemu „zamrożeniu” oferty i zyskaniu czasu na formalności (z opłatą maksymalnie do 1% ceny).
• Umowa przedwstępna / deweloperska to znacznie dalej idący kontrakt, w którym deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia własności, a kupujący – do zapłaty ceny według harmonogramu.

Szczegółowe zestawienie różnic między tymi dwoma umowami znajdziesz we wpisie: „Co musisz wiedzieć kupując nieruchomość? Różnica między umową rezerwacyjną a przedwstępną„, który rozwija ten temat.

7. Co mówi art. 34 ustawy deweloperskiej o opłacie rezerwacyjnej?

Art. 34 ustawy deweloperskiej to kluczowa ochrona dla rezerwującego. Określa on sytuacje, w których deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną:

1. Odmowa kredytu hipotecznego (dotyczy konsumenckiego kredytu hipotecznego – pamiętaj: jeśli bierzesz kredyt gotówkowy lub na firmę, warto wtedy wynegocjować dodatkowy zapis w umowie!).
2. Niewykonanie zobowiązania przez dewelopera (np. sprzedaż lokalu innemu klientowi) – zwrot następuje w podwójnej wysokości.
3. Zmiana w prospekcie informacyjnym dokonana przez dewelopera bez poinformowania rezerwującego.
4. Nieusunięcie wad zgłoszonych w protokole odbioru przed umową sprzedaży – zwrot w podwójnej wysokości.

8. Czy kwota z umowy rezerwacyjnej jest zwrotna?

Tak, opłata rezerwacyjna z założenia jest zwrotna w przypadkach określonych w prawie lub umowie, a po zawarciu umowy deweloperskiej zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Deweloper przekazuje ją wówczas bezpośrednio na Twój mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku w ciągu 7 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej.

Przygotowujesz się do zakupu nieruchomości od dewelopera? Zerknij również na poradniki: „Zakup mieszkania od dewelopera: 10 punktów, które musisz sprawdzić, zanim podpiszesz umowę” oraz „Ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej?„, które rozwijają temat od innej strony.

Umowa rezerwacyjna pozwala na bezpieczne „zamrożenie” wybranego mieszkania, ale warto upewnić się, że jej zapisy nie zawierają haczyków dotyczących np. finansowania czy zmian w prospekcie.

Przed złożeniem podpisu i wpłatą opłaty warto skonsultować treść umowy z radcą prawnym.

Skontaktuj się ze mną! Przeanalizuję dla Ciebie całą dokumentację i pomogę wynegocjować bezpieczne zapisy!

kancelaria@mecenasbogna.com