Co powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu nieruchomości?

Wszelkie umowy, w tym umowy najmu, stanowią fundamentalne narzędzie regulujące relacje pomiędzy stronami transakcji. Przyjrzyjmy się bliżej istotnym aspektom dobrze skonstruowanej umowy najmu.

Bezpieczna umowa najmu - co powinna zawierać?

Forma umowy:

• umowę najmu nieruchomości powinieneś zawrzeć co najmniej w formie pisemnej. Ustna umowa najmu nieruchomości (czy jakiejkolwiek innej rzeczy ruchomej) może prowadzić jedynie do kłopotów związanych z udowodnieniem jakie dokładnie strony poczyniły ustalenia.;

• forma pisemna jest również niezbędna, jeśli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Polega ona na tym, że strony w pierwszej kolejności zawierają miedzy sobą klasyczną umowę najmu, z tą różnicą, że w jej tytule powinno się wspomnieć, że to najem okazjonalny, a w jej treści należy wpisać zobowiązanie najemców do dostarczenia oświadczenia (w formie aktu notarialnego) o poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Opis stron:

• Kto jest wynajmującym (ten, kto jest właścicielem nieruchomości) a kto najemcą (ten, kto chce wynająć nieruchomość np. dla własnych celów mieszkaniowych)

• Warto podać numer PESEL (lub odpowiednio nr NIP) oraz adres. Dlaczego? W razie problemów łatwiej zidentyfikować taką osobę i wysłać wezwanie, które zostanie skutecznie doręczone oraz ewentualnie wszcząć postępowanie sądowe, np. w e-sądzie.

Przedmiot najmu:

• dokładnie opisz, jaka nieruchomość podlega pod umowę najmu. Należy opisać, kto jest jej aktualnym właścicielem i na jakiej podstawie, gdzie się znajduje oraz czy jest obciążona jakimiś prawami osób trzecich (np. ktoś już wynajmuje jeden z pokoi w mieszkaniu)

Napisz kluczowe zdanie zgodnie z kodeksem cywilnym: 

„Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość [wcześniej opisaną] do używania na czas [określony od … do …/ nieokreślony], a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”

Sporządzanie umowy najmu — o czym jeszcze pamiętać?

Określ pozostałe kluczowe warunki zawieranej umowy:

• Okres obowiązywania (na czas nieokreślony lub określony);

• Czynsz i warunki jego płatności (do kiedy płatność, na jakie konto bankowe, czy czynsz będzie podlegał waloryzacji);

• Opłaty eksploatacyjne;

• Sposób wydania przedmiotu najmu lokalu i jego warunki;

• Zabezpieczenie (np. kaucja, poręczenie, weksel);

• Obowiązki i uprawnienia najemcy oraz wynajmującego (np. obowiązek zgłoszenia wszelkich zwierząt, które mają mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu);

• Poddanie się egzekucji (co do obowiązku zwrotu nieruchomości, zapłaty czynszu, kar umownych i innych kosztów);

• Zasady obowiązujące przy rozwiązaniu umowy (okres wypowiedzenia);

• Sposób zwrotu przedmiotu najmu i jego warunki;

• Klauzula poufności;

• Postanowienia końcowe (adresy mail do kontaktu, ilość egzemplarzy, jurysdykcja);

• Załączniki (w tym najważniejszy, czyli protokół zdawczo-odbiorczy).

Powyższe wyliczenie zawiera tylko przykładowe kwestie warte poruszenia w umowie najmu nieruchomości — można je modyfikować, rozszerzać i dostosowywać do indywidualnych potrzeb. 

Ważne wskazówki dotyczące umowy najmu:

• Dobrym rozwiązaniem jest zwiększenie kwoty kaucji, jeśli nieruchomość będą wynajmować osoby posiadające psa lub kota, ponieważ właściciel nieruchomości będzie miał zapewniony większy budżet na naprawę ewentualnych zniszczeń.

• Kolejną wskazówką może być dokładne wypisanie w protokole zdawczo-odbiorczym co znajduje się w mieszkaniu (tzn. np. 3x lampy stolikowe, 2x wazon, 2x dywan itd.) oraz w jakim jest stanie. Jest to o tyle istotne, ponieważ nieraz pozostawiamy na wyposażeniu przedmioty, o których zapominamy lub zależy nam na szczególnej dbałości o nie. Ponadto pamiętaj by przy okazji protokołu wykonać dokumentację zdjęciową.

• Będąc właścicielem nieruchomości, warto zobowiązać najemców do oddania mieszkania (po rozwiązaniu umowy) posprzątanego, z umytymi oknami, wyrzuconymi śmieciami itp. pod rygorem obciążenia ich karą umowną w wysokości kilkuset złotych za usługi firmy sprzątającej.

• Strony umowy mogą ustalić minimalny okres wynajmu (np. 6 miesięcy), a następnie określić od tego momentu okres wypowiedzenia i dodatkowe warunki powodujące jego skrócenie (np. okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, ale może ulec odpowiedniemu skróceniu, jeśli najemca przedstawi wynajmującemu nowego najemce — którego ten zaakceptuje — tak by zachować ciągłość wynajmowania lokalu).

​​Pamiętaj, by dostosować umowę pod swoją sytuację i nie korzystaj bezmyślnie z gotowych wzorów! Inne potrzeby będzie miała spółka wynajmująca halę produkcyjną przedsiębiorstwu zajmującemu się wytwarzaniem fajerwerków, a inne osoba fizyczna wynajmująca studentowi mieszanie na czas roku akademickiego. Możliwość szybkiego wypowiedzenia, stosownego zabezpieczenia płatności czynszu czy określenie zasad ponoszenia kosztów to elementy, które podlegają negocjacji i łatwo jest je dostosować do sytuacji stron umowy najmu lokalu mieszkalnego lub nieruchomości.

Kluczowe elementy umowy najmu nieruchomości obejmują określenie stron umowy, opis nieruchomości, wysokość czynszu, warunki płatności, okres trwania najmu oraz zasady wypowiedzenia umowy. O powyższe zadbaj w pierwszej kolejności.

Jeśli nie chcesz tracić na to czasu, sprawia Ci to trudność bądź chcesz dostosować umowę do swoich potrzeb lub sprawdzić ryzyka wynikające z zawartej umowy — chętnie Ci pomogę!

Skontaktuj się ze mną!

kancelaria@mecenasbogna.com