Wszelkie umowy prawne, w tym umowy najmu, stanowią fundamentalne narzędzie regulujące relacje pomiędzy stronami transakcji. Przyjrzyjmy się bliżej istotnym aspektom dobrze skonstruowanej umowy najmu.
Co powinno znaleźć się w umowie najmu? Czyli zacznij od:
Określ formę umowy:
umowę najmu nieruchomości powinieneś zawrzeć co najmniej w formie pisemnej;
potrzebujesz jako wynajmujący, by najemca dostarczył Ci oświadczenie o poddaniu się egzekucji? Konieczne będzie zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Sama umowa najmu będzie wystarczająca w formie pisemnej, natomiast najemca będzie zobowiązany odwiedzić notariusza, by w formie aktu notarialnego podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Od siebie dodam jednak, że nie zawsze dążenie do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest najbardziej optymalnym rozwiązaniem. Nieraz wystarczające będzie inne zabezpieczenie się przed nieuczciwym najemcą, bez dodatkowych formalności związanych z najmem okazjonalnym i wizytą u notariusza. Wtedy warto umówić się na szybką konsultację online z prawnikiem, by przedstawić swoją sytuację i potrzeby.
Opis stron:
Kto jest wynajmującym (ten, kto jest właścicielem nieruchomości) a kto najemcą (ten, kto chce wynająć nieruchomość np. dla własnych celów mieszkaniowych)
Warto podać numer PESEL (lub odpowiednio nr NIP) oraz adres. Dlaczego? W razie problemów łatwiej zidentyfikować taką osobę i wysłać wezwanie, które zostanie skutecznie doręczone oraz ewentualnie wszcząć postępowanie sądowe, np. w e-sądzie.
Przedmiot najmu:
dokładnie opisz, jaka nieruchomość podlega pod umowę najmu. Należy opisać, kto jest jej aktualnym właścicielem i na jakiej podstawie, gdzie się znajduje oraz czy jest obciążona jakimiś prawami osób trzecich
Napisz kluczowe zdanie zgodnie z kodeksem cywilnym:
„Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość [wcześniej opisaną] do używania na czas [określony od … do …/ nieokreślony], a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Sporządzanie umowy najmu — o czym jeszcze pamiętać?
Określ pozostałe kluczowe warunki zawieranej umowy:
Okres obowiązywania;
Czynsz i warunki jego płatności;
Opłaty eksploatacyjne;
Sposób wydania przedmiotu najmu lokalu i jego warunki;
Zabezpieczenie (np. kaucja, poręczenie, weksel);
Obowiązki i uprawnienia najemcy oraz wynajmującego;
Poddanie się egzekucji (co do obowiązku zwrotu nieruchomości, zapłaty czynszu, kar umownych i innych kosztów);
Zasady obowiązujące przy rozwiązaniu umowy;
Sposób zwrotu przedmiotu najmu i jego warunki;
Klauzula poufności;
Postanowienia końcowe (adresy mail do kontaktu, ilość egzemplarzy, jurysdykcja);
Załączniki (w tym najważniejszy- protokół zdawczo-odbiorczy).
Powyższe wyliczenie zawiera tylko przykładowe kwestie warte poruszenia w umowie najmu nieruchomości — można je modyfikować, rozszerzać i dostosowywać do indywidualnych potrzeb.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego, a nieruchomości
Inne potrzeby będzie miała spółka wynajmująca halę produkcyjną przedsiębiorstwu zajmującemu się wytwarzaniem fajerwerków, a inne osoba fizyczna wynajmująca studentowi mieszanie na czas roku akademickiego. Możliwość szybkiego wypowiedzenia, stosownego zabezpieczenia płatności czynszu czy określenie zasad ponoszenia kosztów to elementy, które podlegają negocjacji i łatwo jest je dostosować do sytuacji stron umowy najmu lokalu mieszkalnego lub nieruchomości.
Kluczowe elementy umowy najmu nieruchomości obejmują określenie stron umowy, opis nieruchomości, wysokość czynszu, warunki płatności, okres trwania najmu oraz zasady wypowiedzenia umowy. O powyższe zadbaj w pierwszej kolejności.
Jeśli nie chcesz tracić na to czasu, sprawia Ci to trudność bądź chcesz dostosować umowę do swoich potrzeb lub sprawdzić ryzyka wynikające z zawartej umowy — chętnie Ci pomogę!