Umowa najmu okazjonalnego - 3 błędy, których musisz unikać podczas jej zawierania

Wynajem mieszkania może okazać się złożonym procesem, zwłaszcza jeśli jako właściciel wymagasz tzw. „formy najmu okazjonalnego”. Tego typu umowa ma na celu zabezpieczenie interesów właściciela i może wiązać się z pewnymi dodatkowymi formalnościami. Chociaż sama umowa najmu okazjonalnego nie jest trudna do sporządzenia, kluczowe jest, aby była prawidłowo skonstruowana i spełniała określone wymogi prawne.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny polega na tym, że najpierw zawierasz z przyszłymi najemcami zwykłą umowę pisemną, zatytułowaną „umowa najmu okazjonalnego”, gdzie najemcy zobowiązują się w ciągu kilku dni od jej zawarcia dostarczyć Ci oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym to poddadzą się egzekucji odnośnie obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania Ci Twojego lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu. Jest to tzw. „egzekucja z trzech siódemek”, ponieważ opiera się na art. 777 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce (i w pewnym uproszeniu) wygląda to tak, że jeśli po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego najemcy upierają się, by pozostać w mieszkaniu, to właściciel ma w ręku gotowy tytuł egzekucyjny i na miejsce przyjeżdża wezwany komornik, który wyprowadza najemców z rzeczami i to oczywiście na ich koszt.

O ile sama umowa najmu okazjonalnego jest stosunkowo łatwa i należy w niej zawrzeć dodatkowo jedynie zobowiązanie najemców do dostarczenia oświadczenia od notariusza, to cała procedura wymaga nieco omówienia. Właściciele nieruchomości często popełniają błędy, które mogą prowadzić do nieprzyjemnych konsekwencji. W dzisiejszym poście omówimy trzy najczęstsze błędy, jakie popełniasz, zawierając umowę najmu okazjonalnego, oraz jak ich uniknąć, aby zapewnić sobie spokojną i bezproblemową relację z najemcami.

1. Nieaktualizowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji

Pierwszym często występującym błędem jest zaniedbanie aktualizacji oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę. Umowę najmu okazjonalnego nie możesz zawrzeć na czas nieokreślony! Maksymalny okres to 10 lat, najczęściej jednak umowy najmu lokali mieszkalnych zawierane są na okres około paru miesięcy lub lat. I również do tego okresu odnosi się akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (tzw. rygor egzekucji co do najmu okazjonalnego).

Po upływie okresu ważności dotychczasowego oświadczenia właściciel powinien wymagać od najemcy złożenia nowego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Bardzo często bowiem strony umowy najmu decydując się przedłużyć najem, zapominają o przedłożeniu nowego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Być może, decydując się na przedłużenie najmu swojemu najemcy, masz już do niego zaufanie i nie wymagasz dostarczenia nowego oświadczenia, jednak warto mieć świadomość, że dotychczasowy rygor egzekucji już stracił ważność. 

W związku z powyższym zwróć szczególną uwagę na przedłużenie umowy najmu okazjonalnego! Możesz to zrobić na dwa sposoby:

• podpisanie aneksu do dotychczasowej umowy najmu okazjonalnego, gdzie wydłużysz okres jej obowiązywania (pamiętaj, że max to 10 lat). Oczywiście nowy rygor egzekucji od notariusza nadal będzie niezbędny, gdyż dotychczasowy odnosi się tylko do okresu w nim określonego (czyli okresu dotychczasowego trwania najmu).

• zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego. Dotychczasowa umowa wygaśnie z upływem okresu na który została zawarta, a nowa obowiązywać będzie zgodnie z zawartymi w niej ustaleniami. Nowa umowa to też konieczność nowego rygoru egzekucji od notariusza.

Pamiętaj, że jeśli przedłużysz umowę najmu okazjonalnego poprzez zawarcie nowej umowy albo podpisanie aneksu i nie załatwisz sobie nowego rygoru egzekucji, to w praktyce będziesz mieć zwykłą umowę najmu, a nie umowę najmu okazjonalnego.

2. Brak pełnych danych dotyczących lokalu zastępczego najemców

Drugim częstym błędem jest nieokreślenie w umowie, gdzie dokładnie ma być przeprowadzony najemca w przypadku niezgodnego z prawem zajmowania lokalu. Istota umowy najmu okazjonalnego polega na tym, by wskazać lokal mieszkalny (nieruchomość z księgą wieczystą), do której najemcy mogą się wynieść w razie egzekucji. Sam adres takiej nieruchomości nie wystarczy!

Jako właściciel powinieneś zbadać dokładnie czy najemcy podają prawdziwe dane, tj. adres i dane właściciela nieruchomości, do której zostaną wyprowadzeni w razie egzekucji. Możesz tego dokonać w łatwy sposób, tj. uzyskując numer księgi wieczystej tej nieruchomości, ponieważ to z niej wynika prawidłowy adres oraz dane właściciela.

W praktyce często bywa tak, że najemcy podają adresy nieruchomości będących własnością kogoś z rodziny (najczęściej rodziców) i podają tylko część ich właścicieli (np. dane tylko jednego rodzica) oraz nie wpisują numeru księgi wieczystej. Wtedy należy zadbać o to, by wypisać pełne dane nieruchomości, do której mają być wyprowadzeni najemcy (adres, numer księgi wieczystej oraz dane wszystkich właścicieli) oraz należy wymagać przedłożenia przez najemców oświadczenia wszystkich właścicieli, w którym to potwierdzają oni, że przyjmą najemców w razie konieczności egzekucji zw. z umową najmu okazjonalnego. Na marginesie dodam, że takie oświadczenie powinno być w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi, ponieważ tylko taka forma zabezpiecza optymalnie wynajmującego.

3. Niedoprecyzowanie liczby osób objętych umową

Trzecim błędem, który często występuje, jest wymienienie w treści umowy najmu oraz zobowiązanie do złożenia oświadczenia tylko jednej osoby, podczas gdy w lokalu mieszkalnym zamieszkiwać będzie więcej osób dorosłych. W takim przypadku ważne jest, aby w umowie uwzględnić wszystkich mieszkańców i wymagać od każdej osoby dorosłej złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

W praktyce wyobrażam sobie sytuację, w której Wynajmujący wynajmuje lokal parze, ale umowę najmu okazjonalnego, jak i oświadczenie o poddaniu się egzekucji podpisuje tylko jedna z osób. Wtedy też komornik będzie miał prawo dokonać egzekucji tylko co do tej jednej osoby! Poza tym są też sytuacje, w których podczas trwania najmu jedna z dwóch osób przestaje faktycznie zamieszkiwać lokal (bo np. partnerzy się rozstali) i w jej miejsce wstępuje inny lokator, który nie jest objęty ani umową, ani oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. O takie sytuacje należy już zadbać na etapie samej umowy najmu okazjonalnego (jak i zwykłego najmu), wpisując w niej zastrzeżenia, że najemcy są zobowiązani do poinformowania wynajmującego o każdorazowej zmianie osób zamieszkujących lokal mieszkalny, a nowy lokator powinien również przedłożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Podsumowanie

Unikanie tych trzech błędów podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego może pomóc w zapobieżeniu wielu potencjalnym problemom i sporom pomiędzy właścicielem a najemcami. Warto poświęcić trochę czasu na dokładne przygotowanie umowy oraz uwzględnienie wszystkich istotnych kwestii, aby móc cieszyć się spokojną i stabilną relacją z najemcami.

Masz dodatkowe pytania? Pisz śmiało!

kancelaria@mecenasbogna.com