Na co uważać przy umowie z firmą zarządzającą najmem?
- Bogna Szyczewska
- 30 kwi
- 3 minut(y) czytania
Zawarcie umowy z firmą zarządzającą najmem to coraz popularniejsze rozwiązanie wśród właścicieli nieruchomości, którzy chcą oddać swoje mieszkania lub obiekty w ręce profesjonalistów. Firmy te zajmują się najczęściej obsługą najmu krótkoterminowego, co może być bardzo wygodne, ale jednocześnie wymaga szczególnej uwagi przy podpisywaniu umowy. W tym artykule omówię najważniejsze kwestie, na które warto zwrócić uwagę, aby współpraca była bezpieczna i korzystna dla właściciela nieruchomości.
Ile bierze firma za obsługę najmu mieszkania?
Jednym z pierwszych pytań, jakie zadają właściciele nieruchomości, jest kwestia wynagrodzenia firmy zarządzającej najmem. Zazwyczaj firmy te pobierają procent od przychodów z najmu, w zależności od zakresu usług i negocjacji z właścicielem nieruchomości. Warto dokładnie sprawdzić, co wchodzi w skład oferty takiej firmy – czy obejmuje ona np. marketing nieruchomości, sprzątanie, adaptację nieruchomości, czy też obsługę techniczną. W umowie należy jasno określić, jakie usługi są wliczone w wynagrodzenie, a za co mogą być naliczane dodatkowe opłaty.
Co należy do obowiązków najemcy? Co należy do obowiązków wynajmującego?
W przypadku współpracy z firmą zarządzającą najmem, obowiązki najemcy (czyli w tym przypadku firmy) powinny być szczegółowo określone w umowie.
Kluczowe kwestie to:
Adaptacja lokalu – kto ponosi koszty dostosowania nieruchomości do standardów wymaganych przez firmę? Warto ustalić, jakie prace zostaną wykonane, w jakim terminie i kto za nie zapłaci.
Dbanie o nieruchomość – kto ponosi koszty sprzątania, napraw, mediów, podatku od nieruchomości, itd.
Jaka jest różnica między zarządzaniem najmem a administrowaniem najmem?
Zarządzanie najmem to kompleksowa usługa, która obejmuje nie tylko administrowanie nieruchomością, ale także działania związane z jej wynajmem, takie jak marketing, kontakt z najemcami, czy rozwiązywanie problemów technicznych. Administrowanie najmem ogranicza się zazwyczaj do bieżącej obsługi nieruchomości, np. opłacania rachunków czy dbania o stan techniczny. Warto upewnić się, że umowa jasno określa, jakie usługi będą świadczone przez firmę zarządzającą najmem.
Na czym polega proces zarządzania umową najmu?
Proces zarządzania umową najmu obejmuje wszystkie działania związane z obsługą nieruchomości, od momentu podpisania umowy z właścicielem, aż po zakończenie współpracy. Kluczowe etapy to:
Przygotowanie nieruchomości – adaptacja lokalu, ustalenie standardów wyposażenia.
Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego – dokumentacja stanu nieruchomości.
Obsługa najmu – kontakt z firmą zarządzającą najmem, kwestia wizytacji właściciela na nieruchomości, rozliczenia z firmą, dbanie o stan nieruchomości.
Zwrot nieruchomości – ustalenie zasad zwrotu lokalu, w tym przykładowo ewentualnych kar za brak posprzątania czy zniszczenia powstałe z winy najemcy.
Czym jest zarządzanie umowami najmu? Na co uważać przy umowie najmu?
Zarządzanie umowami najmu to proces, który obejmuje nie tylko przygotowanie i podpisanie umowy, ale także jej bieżącą obsługę. W przypadku współpracy z firmą zarządzającą najmem warto zadbać o to, aby umowa była precyzyjna i uwzględniała wszystkie istotne kwestie, takie jak:
Protokół zdawczo-odbiorczy – spisanie stanu nieruchomości na początku współpracy to podstawa, aby uniknąć późniejszych sporów.
Zasady rozliczania opłat za media – najlepiej, aby media były przepisane na firmę, co pozwoli właścicielowi nieruchomości uniknąć problemów z egzekwowaniem zaległości.
Ubezpieczenie OC i mienia – firma powinna posiadać odpowiednie ubezpieczenie, które zabezpieczy właściciela przed ewentualnymi roszczeniami.
Zasady napraw i konserwacji – warto jasno określić, kto odpowiada za naprawy w nieruchomości.
Możliwość zmiany stawki czynszu – warto ustalić, czy i w jakich okolicznościach czynsz może zostać zmieniony.
Kaucja – powinna być odpowiednio wysoka, aby pokryć ewentualne roszczenia właściciela, np. za zniszczenia czy awarie wywołane prowadzoną na nieruchomości działalnością gospodarczą firmy (czyli np. zniszczenia wywołane przez gości korzystających z najmu krótkoterminowego). Warto również wprowadzić zapis o możliwości potrącenia z kaucji np. zaległości za media.
Zasady wypowiedzenia - należy sprawiedliwie i jak najdokładniej określić sytuacje uprawniające każdą ze stron do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym lub z odpowiednim okresem wypowiedzenia.
Zwrot lokalu – w jakim stanie lokal ma zostać zwrócony i jakie kary grożą za brak posprzątania czy zniszczenia.
Możliwość poddania najemcy pod rygor egzekucji - można tu wprowadzić tożsamy mechanizm jak przy najmie okazjonalnym.
Jeśli interesuje Cię temat najmu okazjonalnego, zapraszam do przeczytania mojego artykułu: „Umowa najmu okazjonalnego – 3 błędy, których musisz unikać podczas jej zawierania”.
Czy najem krótkoterminowy może być najmem prywatnym?
Najem krótkoterminowy, choć popularny, nie zawsze może być traktowany jako najem prywatny. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości oddaje ją w zarządzanie firmie, która prowadzi działalność gospodarczą, najem ten może być uznany za działalność komercyjną.
Warto skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, jakie konsekwencje podatkowe i prawne wiążą się z takim rozwiązaniem.
Dodatkowo, jeśli chcesz dowiedzieć się, co powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu, polecam mój wpis: „Co powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu nieruchomości?”.
Zawarcie umowy z firmą zarządzającą najmem może być korzystnym rozwiązaniem, ale wymaga szczególnej uwagi przy jej podpisywaniu. Kluczowe kwestie to adaptacja lokalu, kaucja, ubezpieczenie oraz zasady rozliczania opłat za media. Warto skorzystać z pomocy prawnika, aby umowa była jasna, klarowna i zabezpieczała interesy właściciela nieruchomości.
