Różnica między dzierżawą a najmem – co musisz wiedzieć?

W prawie cywilnym wyróżniamy różne typy umów dotyczących użyczenia rzeczy, z których najczęściej spotykane to najem i dzierżawa. Choć mogą wydawać się podobne, różnią się one istotnymi szczegółami, które mogą mieć znaczący wpływ chociażby na sposób użytkowania. W tym wpisie dowiesz się, jaka jest różnica między dzierżawą a najmem, abyś mogła/mógł świadomie wybierać odpowiednią formę umowy.

Umowa najmu – kiedy nie ma pożytków

Umowa najmu dotyczy oddania rzeczy do używania na określony czas, jednak nie zakłada pobierania pożytków z przedmiotu najmu. W praktyce oznacza to, że najemca korzysta z rzeczy, ale nie czerpie korzyści bezpośrednio z jej eksploatacji.

Przykładem może być sytuacja składowana materiałów na czyjejś działce. Jaką byś zawarł/zawarła umowę z właścicielem działki chcąc składować na niej swoje rzeczy? Taka sytuacja podlega pod umowę najmu (a nie dzierżawy!), ponieważ w tym przypadku najemca nie korzysta z pożytków wynikających z samej działki, lecz z przechowywanych na niej materiałów. Kolejnym obrazowym przykładem jest sytuacja, w której firma produkująca gwoździe chce wykorzystać nieruchomość, na której będzie wybudowany zakład produkcyjny, parkingi, itp. - znów mamy do czynienia z umową najmu.

Chcesz dowiedzieć się więcej o umowie najmu? Przeczytaj poniższy wpis na blogu: "Co powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa najmu nieruchomości?"

Zgodnie z popularnym orzeczeniem z lat pięćdziesiątych: "Drwal rąbiący drewno czerpie energię i korzyści z pracy swoich mięśni, a nie z siekiery!" Zatem siekiera podlega pod najem, a nie dzierżawę.

Przy okazji umowy najmu wspomnę jeszcze o popularnych obecnie najmach okazjonalnych i instytucjonalnych.

• Najem okazjonalny jest formą umowy stosowaną głównie w przypadku właścicieli, którzy chcą wynająć nieruchomość na czas określony, bez konieczności stosowania pełnej procedury wypowiedzenia. Wymaga spisania umowy najmu oraz złożenia oświadczenia przez wynajmującego (w formie aktu notarialnego), w którym zobowiązuje się on do zwrotu nieruchomości w przypadku jej wypowiedzenia.

• Najem instytucjonalny jest formą umowy dedykowaną dla podmiotów, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.

Przeczytaj wpis "Tych 3 błędów unikaj podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego" na moim blogu, by uniknąć problemów prawnych i zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa dzierżawy – korzystanie z pożytków

Z kolei umowa dzierżawy wiąże się z oddaniem rzeczy w taki sposób, że dzierżawca czerpie z niej pożytki. Oznacza to, że przedmiot dzierżawy generuje bezpośrednie korzyści, które dzierżawca może wykorzystać. Na przykład, jeśli firma wykorzystuje działkę do uprawy roślin, pobiera z niej plony jako pożytki, co kwalifikuje tę umowę jako dzierżawę.

Przepisy dotyczące umowy dzierżawy znajdują się w artykułach 693-709 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo, do umowy dzierżawy stosuje się również przepisy dotyczące umowy najmu, z uwzględnieniem odpowiednich regulacji Kodeksu cywilnego. Umowa dzierżawy jest umową nazwaną, która określa prawa i obowiązki stron. Kluczową cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatność; dzierżawca zobowiązany jest do płacenia czynszu, który może być uiszczany w formie pieniężnej, świadczeń rzeczowych lub jako ułamek pożytków.

Wydzierżawiającym i dzierżawcą mogą być wszelkie podmioty – osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Jednakże, aby móc wydzierżawić grunt, wydzierżawiający musi być właścicielem gruntu lub jego posiadaczem – samoistnym bądź zależnym. Nie istnieją szczególne wymogi prawne dotyczące tego, by osoba zawierająca umowę dzierżawy musiała prowadzić gospodarstwo rolne lub spełniała inne specyficzne kryteria.

Umowa dzierżawy najczęściej dotyczy gruntów rolnych, ale może obejmować również inne przedmioty, takie jak całe gospodarstwa rolne, lasy lub przedsiębiorstwa. Ponadto, możliwe jest dzierżawienie praw zbywalnych, które mogą generować pożytki, takich jak znak towarowy. Dzierżawa nie ogranicza się zatem jedynie do nieruchomości.

Umowy nienazwane i specyficzne przypadki

Ciekawym przypadkiem są umowy dotyczące wykorzystania sił natury, takich jak wiatr i woda oddziałujące na nieruchomość. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego IV CSK 244/12, wzięcie gruntu pod budowę elektrowni wiatrowej nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu art. 693 § 1 k.c. To jest umowa nienazwana, do której mają zastosowanie przepisy o dzierżawie. W tym orzeczeniu Sąd Najwyższy orzekł, że przepływ strumieni powietrza nie jest pożytkiem nieruchomości.

Tu wyjaśnię jeszcze, że własnością rzeczy jest wszystko, co do niej należy, aż do prawa geologicznego oraz górniczego i wszystko, co jest nad nią, aż do prawa kosmicznego. Czyli przelatujący wiatr teoretycznie też powinien być w mojej opinii pożytkiem z rzeczy i w praktyce wszyscy prawnicy tworzący umowy wiatrakowe (tz. umowy na budowę elektrowni wiatrowej) bazują na przepisach o dzierżawie albo na prawach rzeczowych. Jednak zgodnie ze wspomnianym orzeczeniem nie moglibyśmy nazwać umowy wiatrakowej umową dzierżawy, choć stosowalibyśmy do niej postanowienia umowne jak w umowie dzierżawy.

Najem a dzierżawa – co wybrać?

Wybór między umową najmu a dzierżawy zależy głównie od tego, czy zamierzasz czerpać pożytki z przedmiotu umowy. Umowa najmu jest idealna, gdy korzystasz z rzeczy bez bezpośredniego korzystania z jej pożytków, podczas gdy umowa dzierżawy jest odpowiednia, gdy zamierzasz wykorzystywać rzeczy w sposób generujący bezpośrednie korzyści.

Chętnie pomogę Ci z umową najmu, dzierżawy i nie tylko! Napisz do mnie:

kancelaria@mecenasbogna.com